MIEX米汇研究部：今年早春美国的房地产市场因为疫情关系遭到暂时的停滞，但是，随后该国许多地区的房地产市场出现了再度飙升的行情。

　　MIEX米汇指由于全球主要央行都将利率维持在创纪录的低位，投资者目前正在考虑房地产投资信托REITs，这一品种往往通过股息和部分资本增值来为投资者提供更多的被动收入。

　　尽管有这些吸引人的特点和强劲的房地产市场，但是许多REITs却未能跟上该行业令人惊叹的复苏步伐。MIEX米汇在本篇文章中将分解投资REITs时，投资者需要记住的重要问题，并讨论两只值得关注的REITs：

　　投资REITs前要先考虑哪些问题?

　　MIEX米汇表示虽然不同国家对于房地产投资信托的定义不同，但一般而言，房地产投资信托主要是其自己经营或为可产生收入的房地产来提供融资。

　　在美国，法律要求房地产投资信托基金(REITs)每年至少要将其应纳税收入的90%分配给股东。因此，它们的股息往往稳定而丰厚。

　　疫情以来，零售、休闲和办公租赁场地受到了“社交疏离”趋势的冲击。因此，随着全球新冠病例的增加，专门从事这些细分行业的房地产投资信托基金的价格就受到了进一步的压力。美国的房地产投资通常提供持续但较低的利润率，疫情的影响下，这部分的细分领域利润缩水就更为严重。

　　那么，长期投资者应该寻找哪些类型的REITs呢?

　　首先，你可能需要开始研究那些拥有强大商业模式、投资组合和资产负债表的房地产投资信托基金。另一方面，你需要监控的指标是运营资金情况(FFO)，它是用来衡量运营现金流的。美国的REITs公司会根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)制定的标准来计算FFO。

　　MIEX米汇表示尽管大多数房地产投资信托基金可能无法完全免遭疫情对经济的不利影响侵害，但是房地产行业对于大多数的投资组合而言至关重要。

　　投资者在美股每天的交易时段，可以自由买卖这些房地产投资信托基金，但并不是每一个投资者都具备深入研究这些REITs的兴趣或者能力，当我们谈到REITs时，希望投资者可以对以下这些REITs进行研究，包括数字房地产信托公司 (NYSE:DLR),爱恩铁山 (NYSE:IRM), Omega Healthcare Investors Inc (NYSE:OHI),Realty Income Corp. (NYSE:O), 西蒙地产集团 (NYSE:SPG) 以及STAG Industrial Inc (NYSE:STAG)等。

　　MIEX 米汇研究部：1、Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

　　当前价格：80.25美元

　　52周范围：55.58 - 99.72美元

　　股息收益率：3.71%

　　费用比率：每年0.12%，即投资1万美元，每年需要支付12美元的服务费

　　The Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (VNQ) 为投资者提供了对REITs的投资敞口。

　　VNQ持有181只个股，跟踪的是摩根士丹利的美国房地产投资信托基金指数(the MSCI US REIT Index)。MIEX米汇指该基金投资的前五大领域包括专业REITs(41.70%)、住宅REITs(13.60%)、工业REITs(11.80%)、医疗保健REITs(8.30%)和零售REITs(8.0%)。其中，专业REITs包括了许多电信和数据中心领域，这是该行业不断增长的细分领域。

　　此外，VNQ的净资产约为32亿美元，其中最大的十家公司的持股比例超过了49.2%。排名前三的持股是Vanguard Real Estate II指数基金(VRTPX)、American Tower和Prologis。

　　MIEX米汇指今年迄今为止，VNQ累计下跌约13%左右，不过3月底以来，已经累计上涨了40%，因此，短期内也可能会出现获利回吐。我们的短期技术分析显示，VNQ的价格近期有可能跌向75美元甚至更低水平，这将是长期投资者一个较好的切入点。

　　2、The Real Estate Select Sector SPDR Fund(XLRE)

　　当前价格：35.55美元

　　52周范围：24.88 - 42.00美元

　　股息收益率：3.23%

　　总费用比率：每年0.13%，即投资1万美元，每年需要付出13美元的服务费

　　The Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE)主要提供的是对房地产信托基金(占比97.92%)以及房地产管理和开发公司(占比2.08%)的投资敞口，但是，完全不包括抵押贷款房地产投资信托基金。

　　XLRE持有31家公司的股票，跟踪的是房地产精选行业指数(Real Estate Select Sector index)。该基金的净资产约为32亿美元，其中对前十大公司的持股资产占到总资产的65%以上。包括American Tower Corp (NYSE:AMT), 安博(Prologis) (NYSE:PLD), Crown Castle International (NYSE:CCI_pa)以及 易昆尼克斯公司 (NASDAQ:EQIX)。

　　今年以来，该基金仍然累计下跌了8%。不过和VNQ一样，其也从三月低点上调了40%，未来几周，该股可能会回调至32.5美元左右的位置，这将为长期投资者提供一个较好的安全边际。

　　MIEX 米汇研究部：总 结

　　MIEX米汇表示寻求收益的被动型市场参与者往往青睐地产投资信托基金，因为其股息收益率高于大多数范围更广的指数或其他行业。不过，由于房地产信托交易所交易基金至投资于房地产，因此他们的波动性可能会被更为多样化的ETF更大一些。

　　事实上，大多数的REITs在今年年初的熊市行情中都出现了大幅下跌，而且至今未挽回全部损失。在风险/回报分析后，长期投资者可以考虑持有REITs，这个行业仍然处于缓慢复苏的过程中。

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